三湘都市報(bào)·華聲在線記者 卜嵐
在去庫(kù)存的壓力之下，今年長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)“降價(jià)”的第一槍打響了。
3月10日，新力鉑園公寓價(jià)格大跳水，從9000元/㎡降至6888元/㎡，僅3天就熱銷430套。而這也被業(yè)內(nèi)稱為濃墨重彩的一筆，從這開始，公寓或?qū)⑾破鹦乱惠喌慕祪r(jià)潮。
降價(jià)背后的原因是什么？低價(jià)之下，高庫(kù)存“圍城”會(huì)被順利攻破嗎?對(duì)此，3月22日，三湘都市報(bào)記者展開了走訪。
案例：直降2000多元，一天有400多批客戶
咨詢要靠搶，買房先排隊(duì)，買不買得到全憑運(yùn)氣......3月10日，新力鉑園“搶房”的消息刷爆了朋友圈，而上一次出現(xiàn)這種盛況，還是2016年的長(zhǎng)沙樓市。
在熱議的視頻中，記者看到，3月10日上午11點(diǎn)，該項(xiàng)目營(yíng)銷中心已經(jīng)被“搶占”，不少購(gòu)房者手拿著資料，緊張地排著隊(duì)，等待著銷售人員辦理手續(xù)。而項(xiàng)目外，一場(chǎng)堵車大戲正在上演，路邊停放的汽車蜿蜒到了書院南路，長(zhǎng)度大約有300-400多米。
（在長(zhǎng)沙新力鉑園，不少市民正在咨詢公寓事宜。受訪者供圖）
“很瘋狂，3月10日，我們總共拿到了100套代理房源，開盤一小時(shí)就賣了一半。后面兩天，每天連續(xù)拿了一百多套，不到5點(diǎn)就賣完了。”象盒找房新力鉑園項(xiàng)目負(fù)責(zé)人譚雄兵感慨道，“當(dāng)天我們帶了400多批客戶，派了400多個(gè)經(jīng)紀(jì)人，這種激烈的場(chǎng)面最近兩年我就見過一次，那也是公寓打折。”
譚雄兵說，年齡最大的是一位90多歲的奶奶，開盤第一天9點(diǎn)多就守在了營(yíng)銷中心門外，“還有個(gè)廣州來的客戶，排隊(duì)排了三天都沒搶到，還在等著下一批上車。”
“擠不進(jìn)去，連房源都看不清，里三層外三層全是人，停車都停了近20分鐘。”長(zhǎng)沙市民黃女士抱怨道，開盤當(dāng)日，她因?yàn)橛惺孪挛鐏硗砹耍B置業(yè)顧問都搶不到，只能自己去看房，最后在第二天才搶到一套47㎡的房源。
（在位于勞動(dòng)?xùn)|路的長(zhǎng)沙明昇壹城，不少市民正在咨詢公寓事宜。受訪者供圖）
現(xiàn)象：降幅20%-30%，打折風(fēng)從去年就已“初”現(xiàn)
直降2000多元，其實(shí)不僅是新力，不少優(yōu)質(zhì)地段的公寓，也開啟了甩貨模式。
位于梅溪湖一期的振業(yè)城，年前LOFT公寓售價(jià)在10500元/㎡左右，近期特價(jià)約8500元/㎡，價(jià)格直降2000元/㎡，降幅接近20%，200余套的房源被一搶而空；
碧桂園印象，月初毛坯平層公寓均價(jià)10000元/㎡，如今7888元/㎡起，有不少客戶即便深夜還在買房；明昇壹城，推出40-54㎡毛坯公寓，原均價(jià)15800元/㎡，如今直降5000元/㎡，5天就熱銷170套……
降幅20%-30%，其實(shí)，這也并非長(zhǎng)沙公寓第一次刮起降價(jià)風(fēng)。
早在去年9月，恒大就率先掀起打折風(fēng)，一躍成為“流量C位”，它旗下公寓恒大珺悅府精裝只要8字頭，僅3天時(shí)間成交約300套；萬科金色夢(mèng)想30-58㎡的公寓滾燙上新，第二套半價(jià)；南山梅溪一方公寓推出一口價(jià)特惠房源，最高優(yōu)惠5.2萬元/套；天健城公園總價(jià)最高減4萬，長(zhǎng)房云西府向上公寓93折起……
探因：去化周期近30個(gè)月，庫(kù)存和回款壓力增加
毫無疑問，長(zhǎng)沙這波公寓降價(jià)有點(diǎn)兒“洶涌”，而不少業(yè)內(nèi)人士則預(yù)言，這才剛剛開始。為何長(zhǎng)沙公寓“降價(jià)潮”愈演愈烈？背后的原因又是什么？
湖南中原研究院數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月底，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)商業(yè)公寓庫(kù)存量繼續(xù)突破歷史最高水平，多達(dá)418萬平方米，去化周期增加至近30個(gè)月，去化壓力增大。
另一邊，成交價(jià)格卻出現(xiàn)明顯下滑。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年長(zhǎng)沙公寓成交均價(jià)13111元/平，而2020年以來成交均價(jià)為11750元/平，降了1361元/平，跌幅達(dá)11%。而壓力更大的是，長(zhǎng)沙近4年還有64宗待開發(fā)地塊，合計(jì)近500萬方待上市的商業(yè)潛在體量。
“在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)紅海，存量持續(xù)走高。需求觸頂下供過于求，為加速資金回款，部分項(xiàng)目只能采取以價(jià)換量加速去化。而且疫情之下，人們購(gòu)買力和投資熱情也在下降，自然量?jī)r(jià)齊跌。”洋湖板塊一項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人介紹，從長(zhǎng)沙來看，雨花區(qū)與岳麓區(qū)為供求重倉(cāng)區(qū)，梅溪湖、開福板塊存量較高，高鐵新城板塊存量領(lǐng)跑全市。
此外，該負(fù)責(zé)人也表示，二手房交易稅費(fèi)高、商水商電物業(yè)費(fèi)過高、租售回報(bào)率低、產(chǎn)權(quán)年限短等等因素，也成為抬高了市民投資的門檻。
“公寓賣不動(dòng)主要是供銷倒掛，價(jià)格還往往高于住宅價(jià)格。”合富輝煌研究院高級(jí)分析師周明認(rèn)為，一方面2018年華遠(yuǎn)華時(shí)代賣到了2.3萬-2.5萬/平方米，拔高了市場(chǎng)的預(yù)期。再加上公寓不限購(gòu)也不限價(jià)，從2016-2017年每平方米9000多漲到現(xiàn)在均價(jià)1萬4左右，“公寓的建安成本和渠道費(fèi)也在增加，價(jià)格自然降不下來。”
觀察：降價(jià)或產(chǎn)品創(chuàng)新才能突圍
限購(gòu)之初，因?yàn)橐绯鲂缘耐顿Y需求的涌入，曾今長(zhǎng)沙公寓一度熱銷。而如今，卻因?yàn)楣┻^于求，走到了不得不蝶變的時(shí)刻。
“對(duì)于30-50平方米的小面積公寓而言，要通過其不限購(gòu)、總價(jià)低、位置好等特點(diǎn)來吸引客戶，這時(shí)候降價(jià)促銷成為較為關(guān)鍵的營(yíng)銷手段。”一位業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)購(gòu)房者遇到降價(jià)促銷的公寓時(shí)，若優(yōu)勢(shì)凸顯的話，對(duì)于過渡階段的剛需人群、投資客仍是值得出手的。
而另一方面，差異化也成為突圍的關(guān)鍵。
去年，印湘江推出了NEW288產(chǎn)品，該產(chǎn)品采用了酒店式套房的設(shè)計(jì)，還創(chuàng)新了戶型：126-144平方米一房、191平方米為兩房，在面市之前就引發(fā)市民關(guān)注。
2019年，長(zhǎng)沙運(yùn)達(dá)公寓60套最高價(jià)達(dá)6000萬元/套的大平層摩天公寓搶購(gòu)一空，據(jù)悉，此次引發(fā)搶購(gòu)的戶型都是450平方米、900平方米、1320平方米的大面積，這樣全系大戶型的項(xiàng)目，在長(zhǎng)沙尚屬首創(chuàng)。
“不同于住宅產(chǎn)品，公寓更強(qiáng)調(diào)整體空間，以及可改造性等內(nèi)在價(jià)值。”一位品牌房企負(fù)責(zé)人表示，長(zhǎng)沙不缺公寓，但是能稱為精品的產(chǎn)品卻不多。面對(duì)市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房企需要更多地審視客戶需求，找到自身的產(chǎn)品定位，提升產(chǎn)品力和產(chǎn)品附加值，“公寓混戰(zhàn)已經(jīng)打響了，想要突破重圍，產(chǎn)品實(shí)力才是硬道理。”
鏈接：如何挑選合適的公寓產(chǎn)品？
地段和配套，一定要看重地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)，建議購(gòu)買靠近地鐵或者靠近商圈的，交通方便的。同時(shí)，注重公寓周邊配套，周邊是否有便利店、超市、商場(chǎng)、醫(yī)院、銀行、公園、學(xué)校等。有了這方面的優(yōu)勢(shì)，以后在轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)賣、投資等方面都會(huì)受益。
看物管和開發(fā)商，由于購(gòu)買公寓基本上算是一種長(zhǎng)線投資，所以開發(fā)商的實(shí)力和物業(yè)服務(wù)公司的管理水平，也將是決定公寓值的關(guān)鍵。一般而言，品牌開發(fā)商往往具有足夠的實(shí)力，拿地面積大，社區(qū)規(guī)模大。隨著配套的不斷完善，品牌開發(fā)商的項(xiàng)目還能帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展，提升片區(qū)的升值潛力。
看區(qū)域規(guī)劃前景，一些位于未來商務(wù)區(qū)的公寓產(chǎn)品，由于配套交通以及產(chǎn)業(yè)還沒成熟，價(jià)格會(huì)相對(duì)低廉。但購(gòu)買前一定要先研究區(qū)域規(guī)劃，比如產(chǎn)業(yè)支持、交通、是否有足夠的高端群體等。
40平方米原則，如果是用于出租，盡量挑選40平方米或者更小一點(diǎn)的,因?yàn)楝F(xiàn)在租房市場(chǎng)上都是單身租房人群更多。小面積在租房市場(chǎng)上比較容易流通,而且購(gòu)買時(shí)候整體價(jià)格比較低,租金年收益率相對(duì)較高。
責(zé)編：伍鏌
來源：華聲在線
